Приобретение квартиры - это не менее ответственный шаг, чем брак. И, как любой человек, квартира имеет свою историю жизни. История квартиры, как правило, начинается с приватизации, затем она может быть продана, потом подарена, в дальнейшем новый хозяин может умереть, и квартира перейдет наследникам, а, в конце концов, эту квартиру предлагают купить вам. Давайте пофантазируем, что могло произойти в жизни этой квартиры.
Первый этап - приватизация. Самым распространенным нарушением является не внесение в справку для приватизации ЖЭКом несовершеннолетних детей. Тогда, скажем, спустя два года, когда квартира отчуждалась много раз, первый хозяин имеет уникальную возможность в судебном порядке признать приватизацию недействительной в связи с ущемлением прав несовершеннолетних детей. При принятии таких решений все последующие сделки будут отменены. Если вы стали последним владельцем, то останетесь без денег и без квартиры. Предъявлять претензии будет не к кому, поскольку даже если вы и найдете вашего продавца, то он окажется ни в чем не виноватым.
Второй этап - купля-продажа. Договор удостоверялся по доверенности, удостоверенной каким-нибудь российским коллегой, которого не существует на самом деле. Настоящий владелец, находясь где-нибудь в длительной командировке, и не ведает, что квартира его уже продана. Типичный факт мошенничества.
Третий этап - договор дарения. Перед оформлением договора дарения продавец разводится и меняет паспорт. По новому паспорту продает квартиру и нотариус не требует согласие бывшей супруги, так как паспортный стол не ставит в паспорт штамп о том, что владелец был в браке, а потом развелся. Через пару лет объявится супруга продавца и в судебном порядке расторгнет договор. Опять вы останетесь без денег и жилья.
И, наконец, четвертый этап - наследование. Здесь фантазия просто не знает границ (занимательные истории читайте в журнале "НД"). И вам предстоит принять решение - покупать или не покупать такую квартиру. Решиться очень сложно, принимая во внимание, что наше государство в таких случаях ни за что ответственности не несет, но зато строго соблюдает тайну совершаемых нотариальных действий (ст.8 Закона Украины "О нотариате"). В момент оформления проверяются только документы, предоставленные для оформления очередной сделки, и не более. Если вам стало страшно , и, во избежание неприятностей вы решили купить другую квартиру, то шансов благополучного приобретения у вас не намного больше, потому что другая квартира имеет другую историю. На сегодняшний день в Украине единственной гарантией, которую вместо государства взвалили на себя редкие страховые компании, является страхование риска потери права собственности в связи с установлением прав третьих лиц, не установленных на момент оформления договора купли-продажи. Если вдруг покупатель попадет в ситуацию, называемую страховым событием, то он получит сумму, уплаченную продавцу при покупке. Страховые компании, в свою очередь, имеют дело только со специализированными организациями на рынке недвижимости (риэлторские фирмы, агентства недвижимости), которые профессионально занимаются операциями с недвижимостью и в комплекс услуг которых входит и проверка "истории" объекта недвижимости. Как вы понимаете, страховая компания, рискуя своими деньгами в подобных случаях, очень взвешенно подходит к выбору агентства недвижимости, с которым будет сотрудничать. В то же время, серьезные риэлторские фирмы обязательно страхуют все сделки, подготовкой которых занимаются (что для вас, как клиента, выгодно вдвойне: во-первых, вряд ли с вами, как с физическим лицом страховая компания пойдет на такой вид страхования, во-вторых, стоимость такой страховки через агентство недвижимости ввиду большого объема клиентов для вас в частности будет значительно ниже).
Если вы желаете связать свою будущую жизнь с недвижимостью и прожить с ней долго и счастливо, сделайте все возможное, чтобы так оно и было.
|
