КОМБАТ центр недвижимости

Возрастной рубеж покупателей жилья в России на данный момент достиг своей минимальной отметки в 23 года – именно с этого момента молодые люди вроде бы могут самостоятельно, без помощи родителей приобрести жилье, взяв ипотечный кредит. Однако эксперты утверждают, что молодежь отваживается на ипотеку скорее от безысходности, а не потому, что это удобно, а помощь государства в приобретении жилья еще нужно "заслужить", так что "молодеть" российскому покупателю пока что просто невыгодно. 

Молодость как тренд

В жизни каждого молодого человека наступает критический момент, когда жилищный вопрос начинает звучать с особой остротой. Большинство молодых людей с наступлением совершеннолетия мечтают вырваться из родительского дома и обрести долгожданную свободу, которая напрямую ассоциируется с обретением собственной жилплощади. Путей решения данного вопроса несколько, например, размен родительской квартиры, аренда жилья или получение комнаты в общежитии. Но, разумеется, пределом мечтаний является приобретение собственной квартиры.

Правда, неоперившимся в социальном и профессиональном плане двадцатилетним людям осилить покупку жилья не так просто. В последние пять лет, говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева доля покупателей младше 20 лет держится на одном уровне и не превышает 1%, а доля покупателей в возрасте 20-25 лет составляет всего 4-5%.

В среднем, соглашается заместитель генерального директора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева, на самых молодых покупателей в возрасте до 25 лет приходится всего 6% сделок.

А вот покупателей в возрасте 25-30 лет стало, обращает внимание Лебедева, заметно больше: если в 2009 году их доля была равна 15%, то в первом полугодии 2013 года – уже 20%. Покупатель жилья в России постепенно молодеет, абсолютно уверен заместитель генерального директора "МИГ Недвижимость" Константин Ромашов. Формированию этого тренда, по его мнению, способствовала совокупность разных предпосылок, в частности популяризация ипотеки.

"В последнее время заемщики – это в основном молодые люди в возрасте от 24 до 35 лет, в то время как всего 5 лет назад средний возраст покупателя составлял 28-39 лет", поддерживает мысль начальник отдела продаж службы розничного кредитования КБ "МИА" Владимир Липко. 

В свою очередь исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов напоминает, что минимальный возраст заемщика, устанавливаемый российскими банками, равен 21 году. Однако в таком возрасте люди еще учатся, поэтому, как правило, они если и берут кредит, то в качестве созаемщиков с родителями, сестрами и братьями, рассказывает. Так что реально самостоятельно покупать жилье по ипотеке россияне начинают в 23 - 27 лет.

Лицом к лицу 

При описании портрета молодого покупателя многие эксперты подчеркивают, что решиться на приобретение жилья своими силами могут только предприимчивые, активные и основательные люди, которые рано начинают работать. Однако идти на такой шаг в одиночку немногим под силу – для этого нужен определенный стимул. Поэтому большинство молодых покупателей жилья – это семейные пары, как правило, без детей, либо с младенцем на руках, которым нужно обустраивать семейное гнездо. 

Часто, по словам генерального директора компании "Домус финанс" Павла Лепиша, на приобретение жилья до 30 лет решаются молодые сотрудники крупных иностранных или российских компаний, недавно окончившие технические вузы. "Обусловлено это тем, что квалифицированные специалисты технического профиля сегодня очень востребованы, поэтому они вправе рассчитывать на достойную зарплату в самом начале карьерного пути. Уровень доходов позволяет такой молодежи приобрести квартиру в новостройке, пусть и с привлечением ипотеки, в возрасте до 25 лет", - поясняет собеседник агентства.

А вот управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин расширяет список "молодых, да удалых" собственников жилья, добавляя в него банковских сотрудников и IT-специалистов.

Чего желаете, молодые люди

Особым спросом, по словам многих экспертов, у двадцатилетних покупателей пользуются квартиры в новостройках. В первую очередь они смотрят на транспортную доступность и удаленность от центра города, так как, по словам Лебедевой, большинство молодых людей хотят жить там, где "кипит жизнь".

Наличие инфраструктуры принципиально лишь для семейных пар с ребенком – несемейные покупатели оценивают саму концепцию проекта и практически не обращают внимания на инфраструктурную составляющую, рассказывают риелторы.

Как правило, молодые покупатели останавливают свой выбор на квартирах-студиях или однокомнатных квартирах площадью до 40 квадратных метров, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Наличие отделки в квартире не принципиально, так как у молодых людей достаточно сил и энтузиазма для воплощения собственных дизайнерских фантазий, уверен Лепиш.

Шансы и возможности

Молодые семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться специальными условиями банков по ипотеке, а также получить помощь от государства. Для этого им предлагаются специальные программы, такие как "Молодой семье - доступное жилье" или "Молодые ученые". В рамках первой один или оба супруга могут воспользоваться государственной субсидией в размере трети от средней стоимости жилья метражом не менее 42 квадратных метра, рассказывает Литинецкая. При этом преимущественным правом обладают многодетные семьи или те, в которых рождается двойня или тройня, подчеркивает она. Сама субсидия может быть реализована только за счет покупки первичного жилья или за счет участия в долевом строительстве. Особенностью же ипотечных программ "Молодые ученые" или "Молодые учителя" является увеличение ежемесячных платежей заемщика по мере роста его дохода, объясняет Лебедева.

Однако в реальности эти программы доступны далеко не каждой молодой семье, в основном по причинам бюрократического характера, утверждает Ламин из Spencer Estate. Например, люди не всегда имеют возможность воспользоваться программой "Молодая семья", прежде всего, по причине несоответствия параметрам этой самой "молодой семьи". Часто у них возникают проблемы с постановкой на учет в качестве как нуждающихся, и особенно усложняют процесс не всегда "белые" доходы молодых людей, рассказывает эксперт. Еще одним крайне важным препятствием для молодежи, по его мнению, является отсутствие знаний по предлагаемым программам и слабая их популяризация.

Эксперты также обращают внимание на то, что ипотечные программы, предлагаемые банками, как правило, рассчитаны прежде всего на семейных заемщиков или молодых родителей. "Банки исходят из вопросов предосторожности: люди с детьми более ответственны и, разумеется, крайне заинтересованы в стабильности, гарантом которой является собственное жилье", - поясняет Ромашов.

Ипотеку "продвинутым"

Снижение среднего возраста покупателей жилья – настоящий прорыв для рынка, с оптимизмом рассуждает руководитель отдела продаж компании "МИАН – Профессионалы Недвижимости" Галина Королева. 

При этом риелтор подчеркивает, что подобный прорыв стал возможен прежде всего за счет ипотеки – при сроке кредита в 20-25 лет не каждый представитель среднего возраста может на него решиться, тогда как покупателей до 30 лет такие временные горизонты не пугают. "Ипотека – продукт все еще инновационный для России, требующий определенного образовательного уровня и "продвинутости". Поэтому и пользуется она большей популярностью у молодежи", - добавляет она.

В развитых странах Запада приобретение жилья в возрасте 22-25 лет вообще считается нормой, утверждает Лепиш из "Домус финанс". Но там и ставки по ипотеке существенно ниже, чем в России. К примеру, в Германии, по словам эксперта, они не превышают 5%, тогда как в Москве средняя стоимость кредита равна 12%. К минусам ипотеки для молодежи эксперт относит и объемность пакета документов, которые в России придется предоставить для получения разрешения на кредит.

В РФ банки пока предлагают довольно жесткие условия по ипотеке и предъявляют высокие требования, соглашается Литинецкая, настаивая на том, что большинство людей берут кредит не потому, что это удобно, а от безысходности.

"А главное - пока кредит не выплачен, вы тоже живете фактически в арендованной у банка квартире", - управляющий партнер Spencer Estate.

Годовая же арендная ставка вряд ли превысит в настоящее время 6% от стоимости квартиры, отмечает Ламин. К тому же, если вдруг не понравилась окружающая обстановка, соседи, наконец, можно легко все поменять, рассуждает он.

"Конечно, определенный психологический дискомфорт у некоторых может присутствовать, но ведь мы все еще недавно были арендаторами у государства, за исключением кооперативов, и ничего нас не смущало", - вспоминает собеседник агентства. Не зря, по его словам, более продвинутые в этом плане европейцы предпочитают аренду, а место своего проживания легко привязывают к имеющейся на текущий момент работе, учебе, а также другим интересам.

Таким образом, самостоятельным покупателем жилья в России вроде бы может стать любой двадцатилетний человек, окончивший вуз и активно работающий. И инструментов для его "омоложения" вроде бы становится все больше и больше. Однако для того, чтобы, к примеру, получить помощь от государства, воспользовавшись имеющимися программами, ему придется попотеть, доказывая, что он действительно является "нуждающимся в улучшении жилищных условий" – и не факт, что ему это удастся. Что касается ипотеки – самого популярного механизма приобретения жилья молодыми покупателями, – то в настоящий момент уровень развития ипотечной системы и ипотечных программ не сильно способствует увеличению их числа.